E' insolito per noi italiani, anche dopo le ultime leggi,
sentire parlare di garanzie e di tutele per gli acquirenti.
Guardiamo dunque, qui di seguito, quello che succede in
Francia.
Garanzie per gli acquirenti previste dalla legge francese
Tre garanzie a tutela dell'acquirente danno grande
trasparenza a tutto il settore immobiliare. Più sereno e
tranquillizzante l'approccio ad un acquisto.
Ogni versamento è tutelato. Per giunta è possibile un atto
definitivo di vendita anche alle fondamenta. Le banche
garantiscono il buon fine dei lavori....
Dagli atti del
convegno organizzato da Leader Real Estate
Una casa in
Francia, fenomeno di moda o scelta razionale?
Sintesi dell'intervento di M. Hervé Bigot che ha partecipato
al Convegno in qualità di Direttore Commerciale di Spie
Immobilier Méditerranée
Premessa
Riportiamo qui di seguito, e schematicamente, i punti chiave
dell'intervento del relatore che, in virtù dei suoi studi e
del suo lavoro, ha una concreta conoscenza della vendita e
degli aspetti giuridici ad essa collegati.
Le modalità d'acquisto
L'acquisto di un appartamento di nuova costruzione può
essere fatto in Francia in tutta tranquillità. Infatti
l'attività dei costruttori è strettamente regolamentata
dalle istituzioni pubbliche ed è fatta oggetto di controlli
permanenti in tutti gli stadi di un'operazione immobiliare
(giuridici, tecnici, finanziari). Per giunta il costruttore
deve seguire "Les Documents techniques Unifié" pubblicato
dal "Centre Scientifique et Technique du Batiment" dove
vengono determinate le regole di costruzione e la messa in
opera dei materiali.
L'attività di un promotore si esercita, la maggior parte
delle volte, attraverso una SCI, una "Société Civile
Immobiliére", per ciascuna operazione.
L'acquisizione di un appartamento nuovo è possibile sia in "Etat
Futur d'Achévement", ossia su progetto, o in "Etat", cioè
già costruito.
Per procedere all'acquisto si passa prima attraverso un
contrat de reservation, una scrittura privata tra il
promotore e l'acquirente, per poi passare all'acte
authentique davanti a un Notaio.
Garanzie a tutela dell'acquirente
Secondo la legislazione francese il costruttore è
responsabile di ogni difetto o inadempienza concernenti il
proprio immobile (articolo 1792/1 del Codice Civile
Francese).
Egli ha quindi l'obbligo di sottoscrivere tre garanzie:
I - La garanzia di perfetta conduzione a termine (1 anno),
che copre ogni inadempienza o difetto che risulti al momento
della consegna dell'immobile o durante l'anno trascorso da
questa data.
II - La garanzia di funzionamento (2 anni),
che copre danni e disfunzioni di apparecchiature elettriche
o meccaniche non incassate, rivestimenti murali o dei
pavimenti, elementi idraulici apparenti.. Se queste carenze
sono suscettibili di compromettere la destinazione
dell'opera entra in funzione la garanzia decennale.
III - La garanzia decennale (10 anni),
che copre i danni che mettono in pericolo la solidità della
struttura, nonchè quelli che rendono l'immobile inadatto
alla sua destinazione, come pure le parti dell'attrezzatura
indissociabili dall'opera edilizia.
Le assicurazioni
Il costruttore è tenuto a sottoscrivere due assicurazioni:
A - L'assicurazione contro i danni,
valida entro i termini della garanzia decennale, da
sottoscrivere prima dell'apertura del cantiere, che
interviene per ogni inadempienza dell'impresa o per
abbandono di cantiere.
B - L'assicurazione di responsabilità,
da sottoscrivere prima dell'inizio dei lavori, è valida 10
anni dalla consegna dell'immobile. Essa copre gli oneri
definitivi delle riparazioni a rimborso
dell'assicurazione-danni, in caso di responsabilità del
costruttore.
Tutele all'atto dell'acquisto
Alla sottoscrizione del compromesso l'acquirente deve
versare un deposito di garanzia corrispondente al:
5% se l'immobile verrà consegnato entro un anno
5% se l'immobile è in "Etat Futur"
10% se l'immobile è terminato
Tale deposito di garanzia va versato su un conto corrente
speciale aperto al nome del costruttore presso una banca o
istituto di credito autorizzato (talvolta, in casi
particolari, va intestato al notaio o alla banca garante).
Esso rimane però indisponibile e non cedibile fino alla
firma del rogito e verrà integralmente restituito entro 3
mesi al cliente (previa richiesta scritta e motivata al
costruttore a mezzo raccomandata R.R.) in caso di:
a) mancato rispetto del contratto preliminare di vendita
(compromesso)
b) quando il prezzo di vendita definitivo è superiore del 5%
al prezzo di previsione, riveduto conformemente alla
clausola del contratto preliminare di vendita
c) se il mutuo bancario non viene concesso o se il tasso
dello stesso è superiore a quello indicato alla sua
sottoscrizione o se il suo ammontare è inferiore almeno del
10% a quello previsto
d) quando c'è mancata corrispondenza dell'immobile alla
documentazione di vendita
Imposizioni fiscali in Francia
L'acquirente italiano non è soggetto alla doppia imposizione
fiscale in Italia e in Francia, sia che si tratti della
prima o della seconda casa.
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