Dagli atti del convegno organizzato da Leader Real Estate
Una casa in Francia, fenomeno di moda o scelta razionale?
Sintesi dell'intervento di M. Hervé Bigot che ha partecipato al Convegno in qualità di Direttore Commerciale di Spie Immobilier Méditerranée

Premessa
Riportiamo qui di seguito, e schematicamente, i punti chiave dell'intervento del relatore che, in virtù dei suoi studi e del suo lavoro, ha una concreta conoscenza della vendita e degli aspetti giuridici ad essa collegati.

Le modalità d'acquisto
L'acquisto di un appartamento di nuova costruzione può essere fatto in Francia in tutta tranquillità. Infatti l'attività dei costruttori è strettamente regolamentata dalle istituzioni pubbliche ed è fatta oggetto di controlli permanenti in tutti gli stadi di un'operazione immobiliare (giuridici, tecnici, finanziari). Per giunta il costruttore deve seguire "Les Documents techniques Unifié" pubblicato dal "Centre Scientifique et Technique du Batiment" dove vengono determinate le regole di costruzione e la messa in opera dei materiali.
L'attività di un promotore si esercita, la maggior parte delle volte, attraverso una SCI, una "Société Civile Immobiliére", per ciascuna operazione.
L'acquisizione di un appartamento nuovo è possibile sia in "Etat Futur d'Achévement", ossia su progetto, o in "Etat", cioè già costruito.
Per procedere all'acquisto si passa prima attraverso un contrat de reservation, una scrittura privata tra il promotore e l'acquirente, per poi passare all'acte authentique davanti a un Notaio.

Garanzie a tutela dell'acquirente
Secondo la legislazione francese il costruttore è responsabile di ogni difetto o inadempienza concernenti il proprio immobile (articolo 1792/1 del Codice Civile Francese).

Egli ha quindi l'obbligo di sottoscrivere tre garanzie:

I - La garanzia di perfetta conduzione a termine (1 anno),
che copre ogni inadempienza o difetto che risulti al momento della consegna dell'immobile o durante l'anno trascorso da questa data.
II - La garanzia di funzionamento (2 anni),
che copre danni e disfunzioni di apparecchiature elettriche o meccaniche non incassate, rivestimenti murali o dei pavimenti, elementi idraulici apparenti.. Se queste carenze sono suscettibili di compromettere la destinazione dell'opera entra in funzione la garanzia decennale.
III - La garanzia decennale (10 anni),
che copre i danni che mettono in pericolo la solidità della struttura, nonchè quelli che rendono l'immobile inadatto alla sua destinazione, come pure le parti dell'attrezzatura indissociabili dall'opera edilizia.

Le assicurazioni
Il costruttore è tenuto a sottoscrivere due assicurazioni:

A - L'assicurazione contro i danni,
valida entro i termini della garanzia decennale, da sottoscrivere prima dell'apertura del cantiere, che interviene per ogni inadempienza dell'impresa o per abbandono di cantiere.
B - L'assicurazione di responsabilità,
da sottoscrivere prima dell'inizio dei lavori, è valida 10 anni dalla consegna dell'immobile. Essa copre gli oneri definitivi delle riparazioni a rimborso dell'assicurazione-danni, in caso di responsabilità del costruttore.


Tutele all'atto dell'acquisto
Alla sottoscrizione del compromesso l'acquirente deve versare un deposito di garanzia corrispondente al:
5% se l'immobile verrà consegnato entro un anno
5% se l'immobile è in "Etat Futur"
10% se l'immobile è terminato
Tale deposito di garanzia va versato su un conto corrente speciale aperto al nome del costruttore presso una banca o istituto di credito autorizzato (talvolta, in casi particolari, va intestato al notaio o alla banca garante). Esso rimane però indisponibile e non cedibile fino alla firma del rogito e verrà integralmente restituito entro 3 mesi al cliente (previa richiesta scritta e motivata al costruttore a mezzo raccomandata R.R.) in caso di:

a) mancato rispetto del contratto preliminare di vendita (compromesso)
b) quando il prezzo di vendita definitivo è superiore del 5% al prezzo di previsione, riveduto conformemente alla clausola del contratto preliminare di vendita
c) se il mutuo bancario non viene concesso o se il tasso dello stesso è superiore a quello indicato alla sua sottoscrizione o se il suo ammontare è inferiore almeno del 10% a quello previsto
d) quando c'è mancata corrispondenza dell'immobile alla documentazione di vendita


Imposizioni fiscali in Francia
L'acquirente italiano non è soggetto alla doppia imposizione fiscale in Italia e in Francia, sia che si tratti della prima o della seconda casa.